Volver a la oficina fue una decisión inmobiliaria.

Casi diez veces de diferencia dentro de la misma ciudad, el mismo trimestre, para el mismo producto nominal: una oficina.

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En Santo Amaro, São Paulo, la vacancia de oficinas ronda 65% y el alquiler pedido está en torno a 32 reales por metro cuadrado al mes. A quince kilómetros, en Nova Faria Lima y en la avenida Presidente Juscelino Kubitschek, el pedido ronda 300 reales y prácticamente no hay espacio.

Casi diez veces de diferencia dentro de la misma ciudad, el mismo trimestre, para el mismo producto nominal: una oficina.

Ese diferencial explica el regreso presencial latinoamericano mejor que cualquier memo sobre cultura. Lo que se recuperó en la región no fue "la oficina". Fue un subconjunto muy específico de metros cuadrados. Y los mandatos de asistencia llegaron justo a tiempo para sostener su valor.

La vacancia regional bajó, pero no bajó parejo

Los números de 2026 muestran una recuperación clara de los mercados corporativos latinoamericanos.

En São Paulo, la vacancia de oficinas cayó a 16% en el primer trimestre de 2026, el nivel más bajo en seis años. La trayectoria es limpia: 23% en el segundo trimestre de 2023, 19% en el primero de 2025, 17% al cierre de 2025 y 16% al inicio de 2026.

La absorción cuenta otra historia y conviene leerla bien, porque es la que se suele citar al revés. Medida sobre primeros trimestres comparables, fue de 61.000 metros cuadrados en 2023, 72.000 en 2024, 132.000 en 2025 y algo más de 80.000 en 2026. Es decir: el primer trimestre de 2026 absorbió cerca de 39% menos que el mismo trimestre del año anterior.

Eso importa porque desarma la lectura fácil. La vacancia siguió bajando mientras la demanda nueva se enfriaba. Cuando la ocupación cae y el indicador de vacancia igual mejora, el movimiento no viene del numerador. Viene del denominador.

Bogotá cerró con la menor vacancia de la región: 6.7%, con una caída de 3.8 puntos porcentuales interanuales y una absorción neta de 66,359 metros cuadrados en 2025. Santiago quedó en 9.2%. São Paulo, medido con la metodología regional comparable, en 12.8%. Buenos Aires subió a 17.8%, con un alza de 1.8 puntos. Río de Janeiro sigue en 26.1%, aunque bajó 2.8 puntos.

En la Ciudad de México la vacancia general de oficinas clase A y A+ está en 17.18%. Pero el promedio esconde el mecanismo completo: el distrito central de negocios está en 11.15%, con Reforma en 10.19%, Polanco en 11.50% y Lomas-Palmas en 11.52%. Insurgentes, en 13.95%. Y Santa Fe, en 27.64%.

Un mismo mercado con corredores a 10% y corredores a 28%. Eso no es una recuperación de mercado. Es una migración.

El inventario no creció. La demanda se concentró.

Aquí está la parte que convierte esto en una historia inmobiliaria y no en una historia de trabajo.

El inventario de oficinas clase A y A+ de la Ciudad de México ronda 7.4 millones de metros cuadrados. El distrito central concentra 41% de ese inventario y capturó 50% de la demanda de 2025. En el primer trimestre de 2026 se incorporaron 33,000 metros cuadrados nuevos a toda la ciudad, y cero en el distrito central.

Del pipeline en construcción —unos 351,000 metros cuadrados— el 80% corresponde a proyectos que arrancaron antes de la pandemia. Después de la pandemia se iniciaron tres proyectos. Tres.

Con esa oferta congelada, la proyección de vacancia del distrito central para 2028 es 4.78%: un mínimo histórico.

Ahora júntalo con lo que pasó con los precios. En el último año, la renta clase A subió alrededor de 30% en Bogotá, 22% en Santiago y 20% en São Paulo. La Ciudad de México subió 3%, con Lomas-Palmas en 28.51 dólares por metro cuadrado, Reforma en 27.46 y Polanco en 27.00. Río de Janeiro, con 26% de vacancia, subió 17%. Lima, el único mercado que bajó, cayó 1.2%.

Este es el punto: la recuperación de valor no vino de construir mejor ni de que la economía regional creciera. Vino de que una demanda empujada hacia la presencialidad chocó contra un inventario premium que dejó de crecer en 2020.

Cuando la oferta está congelada, cualquier aumento en la ocupación se traduce directamente en precio. Y el precio del metro cuadrado es el numerador de la valuación de todo el portafolio.

El metro cuadrado corporativo dejó de ser un costo y volvió a ser un activo

Vale la pena mirar la cifra de absorción proyectada de la Ciudad de México para 2026: 144,435 metros cuadrados. Contra un inventario de 7.4 millones, es menos de 2% del stock. No es una ola de expansión corporativa. Es reacomodo.

Y sin embargo el corredor central proyecta llegar a 4.78% de vacancia en 2028. La aritmética es sencilla y es lo único que hay que entender de todo este artículo: cuando el denominador no crece, un numerador modesto produce un resultado espectacular.

Lo mismo ocurre en São Paulo, y de manera más nítida todavía. La absorción del primer trimestre de 2026 fue menor que la del primer trimestre de 2025, y aun así la vacancia bajó un punto. Eso sólo puede pasar si el stock disponible se contrae más rápido que la demanda: reconversiones, retiros de mercado y, sobre todo, un inventario premium que dejó de ampliarse. Mientras tanto la periferia corporativa queda con vacancias de 47% y 65% que nadie va a rescatar.

El resultado neto para un propietario de clase A en el eje central es una revalorización que no requirió invertir un peso en el edificio. El resultado neto para un inquilino es un costo de ocupación por persona que subió mientras su plantilla no crecía.

Alguien está capturando ese diferencial. No es el empleado que ahora viaja tres días a la semana.

La geografía del regreso es la geografía del arriendo

Si el retorno presencial hubiera respondido a productividad, el efecto sería homogéneo. Las empresas necesitarían oficinas en general y ocuparían lo disponible, que es lo barato.

No fue eso lo que pasó. Santo Amaro está a 65% de vacancia con el alquiler más barato de São Paulo. Marginal Pinheiros está en 47% a 47 reales. Santa Fe está en 27.64% siendo, durante veinte años, el corredor corporativo de referencia de la Ciudad de México. Río de Janeiro entero está en 26.1%.

Lo que se ocupó fue lo caro. Lo que quedó vacío fue lo barato.

Eso no es comportamiento de empresas que necesitan espacio. Es comportamiento de empresas que necesitan una dirección. Y una dirección corporativa es un activo de marca y de retención, no de productividad.

Las consultoras que miden el mercado lo dicen sin rodeos cuando explican qué está moviendo la demanda: intensificación de los mandatos de retorno a la oficina, consolidación de modelos híbridos con mayor asistencia, y preferencia por clase A por razones de colaboración y cultura corporativa, con criterios ambientales y de sostenibilidad convertidos en factores de competitividad.

Ninguno de esos cuatro factores es productividad medida. Son factores de posicionamiento. Y los factores de posicionamiento se compran, no se demuestran.

Los mandatos llegaron en la ventana exacta

El caso más visible de la región es el de Nu. Tras cinco años operando de forma remota, la compañía estableció un modelo híbrido: mínimo dos días semanales de oficina a partir de julio de 2026 y mínimo tres a partir de enero de 2027, con ocho meses de transición, apoyo a la reubicación y excepciones para ciertos equipos. Opera en Brasil, México y Colombia, y ha anunciado expansión de oficinas en Argentina, Estados Unidos y Alemania.

La justificación pública es cultural. Su fundador la formuló como que la cultura no es un documento ni un conjunto de valores en una pared, sino un sistema vivo de hábitos, energía y confianza construido a través de la conexión humana diaria, y apeló a las interacciones no planificadas que no ocurren en videollamada.

Es un argumento razonable y probablemente sincero. También es un argumento no medible.

Lo que sí es medible es el otro lado de la ecuación. Los tres mercados donde Nu opera —São Paulo, Bogotá, Ciudad de México— son exactamente los tres mercados donde la renta clase A subió entre 3% y 30% en el último año y donde el inventario premium dejó de crecer. Un anuncio de dos días subiendo a tres días, hecho por un empleador grande, en un mercado con menos de 7% de vacancia, no es una decisión neutral para el mercado. Es una señal de demanda futura firme en un momento en el que no hay oferta nueva.

No hace falta suponer coordinación. Basta con notar la coincidencia y quién la capitaliza.

La evidencia de productividad no acompaña

El experimento más citado sobre trabajo híbrido sigue siendo un ensayo aleatorizado con 1,612 trabajadores —395 gerentes y 1,217 no gerentes— con formación universitaria en ingeniería, marketing, contabilidad y finanzas.

Los resultados: quienes trabajaron dos días desde casa no mostraron diferencia respecto de los presenciales de tiempo completo, ni en desempeño ni en probabilidad de ser promovidos. Las renuncias cayeron 33%, con el efecto más fuerte entre mujeres, personal sin gente a cargo y quienes tenían trayectos largos. El ahorro por menor rotación se contabilizó en millones de dólares.

Cero efecto sobre productividad. Un tercio menos de renuncias.

Si una intervención tiene efecto nulo en el resultado y efecto grande en la retención, el caso de negocio para revertirla debería ser extraordinario. En la región, ese caso de negocio no se publicó. Se publicó un comunicado sobre cultura.

El contraargumento honesto, y es fuerte

Hay un trabajo académico que contradice frontalmente la tesis de este artículo y sería deshonesto no ponerlo en el centro.

Un estudio sobre determinantes y consecuencias de las políticas de retorno a la oficina, realizado sobre empresas del Russell 3000 —con 800 anuncios recopilados manualmente y 353 políticas adicionales de una base especializada, entre marzo de 2020 y junio de 2023— encontró lo contrario de lo que se supone.

Primero: las empresas ubicadas en ciudades con rentas de oficina más altas adoptaron políticas más favorables al trabajo remoto, no menos. Segundo: los predictores más fuertes de un mandato estricto no fueron económicos sino de gobierno corporativo. Empresas más grandes y directores ejecutivos de mayor edad y de género masculino mandataron más presencialidad; ejecutivas y líderes más jóvenes fueron más flexibles. Tercero: no hubo reacción bursátil significativa a los anuncios, con independencia de su severidad. Cuarto: los patrones de arrendamiento de oficinas no cambiaron de forma relevante después de los anuncios.

Si eso es correcto —y es la mejor evidencia sistemática disponible—, el mandato de retorno no es una decisión inmobiliaria. Es una decisión de preferencia ejecutiva, y el mercado ni siquiera la consideró relevante para el valor de la empresa.

Hay que tomarlo en serio, con dos matices que también son honestos. Es evidencia estadounidense sobre empresas públicas, con una ventana que termina a mediados de 2023: antes de la ola de endurecimiento de mandatos de 2024 a 2026 y antes de que los mercados latinoamericanos absorbieran su exceso de oferta. Y mide la decisión de arrendar, no la de renovar: el efecto sobre valuación de un mercado sin oferta nueva no se ve en contratos nuevos, se ve en el precio de renovación de los existentes.

Aun así, el hallazgo obliga a reformular la tesis en su versión defendible. El motivo declarado puede ser cultural y el motivo real puede ser la preferencia del director general. Lo que no cambia es el efecto: el único resultado medible y sostenido de la ola de mandatos latinoamericanos ocurrió en el mercado inmobiliario, no en el estado de resultados.

Una decisión cuyo único efecto verificable es inmobiliario es, para todos los fines prácticos de quien firma un arrendamiento, una decisión inmobiliaria.

La consecuencia operativa

Si tienes que renovar un contrato de oficinas en la región en los próximos dieciocho meses, la variable determinante ya no es tu política de asistencia. Es tu corredor.

En un distrito central mexicano rumbo a menos de 5% de vacancia, en Bogotá a 6.7% o en Santiago a 9.2%, no tienes poder de negociación y no lo vas a recuperar, porque no hay proyectos nuevos en camino. Ahí la decisión es larga o es cara: firma plazo a cambio de precio, o prepárate para pagar el ajuste completo. En Santa Fe, en Santo Amaro, en Marginal Pinheiros o en buena parte de Río, tienes toda la palanca del mundo y no la estás usando.

Segundo: si vas a endurecer la presencialidad, ponle precio antes de anunciarla. La evidencia disponible dice que el híbrido no cuesta productividad y ahorra un tercio de la rotación. Calcula qué te cuesta un tercio más de renuncias en tus funciones críticas, compáralo con lo que rescatas en utilización de metros cuadrados, y toma la decisión con ese número enfrente.

Si el número no cierra, lo que estás financiando no es cultura. Es un contrato de arrendamiento firmado antes de 2020.